Wie in Nederland gaat bouwen of verbouwen moet rekening houden met zijn buren. We wonen immers in een dichtbevolkt landje en een goede buur….. Welke rechten en plichten heb je nu? Dat staat allemaal omschreven in een apart gedeelte over Burenrecht van het Burgerlijk Wetboek.
Uiteraard heb je alles gedaan om in goed overleg een plan te maken voor jouw aanbouw of verbouwing, maar toch zijn je buren het niet eens met jouw plannen en beroepen zich op de wet. In het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht is geregeld wat mensen aan hun buren moeten toestaan en wat niet. Zo zijn er wettelijke regels over erfgrenzen en over beplanting. Ook beschermt de wet buren tegen ongewenst uitzicht en is er precies vastgelegd onder welke voorwaarden je een raam in de zijgevel mag aanbrengen en wanneer je wel of niet een balkon of dakterras mag maken. In het Burenrecht zijn in feite de gebruikelijke ‘omgangsvormen’ vastgelegd.
Toestemming van de buren
Stemmen de buren toe met jouw bouwplan, dan is het verstandig dit op schrift te stellen en te laten ondertekenen. Mocht je later onenigheid krijgen, dan ligt dat tenminste vast. Voorbeeld: een balustrade van het dakterras op de aanbouw mag tot de dakranden als de buren daar toestemming voor geven. Dit moet wel in een omgevingsvergunning worden aangevraagd.
Het Kadaster
Word je het met de buren niet eens over de plek van de erfgrens, dan kun je bij het Kadaster tegen vergoeding een tekening krijgen waarop is aangegeven waar de erfgrens exact ligt. Lost dat het probleem niet op, dan kun je de landmeter van het Kadaster – in bijzijn van de buren – de erfgrens laten aanwijzen.
In strijd met wet en toch een omgevingsvergunning
In Nederland hebben we gescheiden beoordelingstrajecten bij bouwaanvragen. Privaatrechtelijke belemmeringen spelen geen rol bij de verlening van een omgevingsvergunning. Als jouw plan voor bijvoorbeeld een dakterras past binnen de voorschriften van het bestemmingsplan, dan moet de gemeente je een bouwvergunning verlenen. Dat is onder meer het geval als het dakterras zich bevindt binnen de voor- en achtergevelrooilijnen. Hoewel je dan een omgevingsvergunning hebt, kunnen de buren toch eisen dat je de 2 meter grens in acht neemt. Natuurlijk zal de gemeente je bij het verlenen van de bouwvergunning wijzen op de regels in het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht. Bestaat voor een vergunning van een balkon of dakterras een mogelijk bezwaar vanwege het bestemmingsplan, dan spelen bezwaren van het privaatrecht wél een rol. Dat moet de gemeente dan in haar oordeel betrekken.
Erfafscheiding
Bij het plaatsen van een erfafscheiding moet je precies weten waar de erfgrens ligt, aangezien je de afscheiding precies boven de erfgrens dient te plaatsen en niet deels op het terrein van je buurman. Bij twijfel kun je bij het Kadaster navragen waar de grens precies ligt.
Een scheidsmuur op de erfgrens
Achter de achtergevelrooilijn, op eigen erf, pal tegen de grens van het naburig erf mag je te allen tijde een scheidsmuur van 2 meter hoogte plaatsen. Rooilijnen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan of volgen uit de bouwverordening. Onder een scheidsmuur verstaat de wetgever iedere ondoorzichtige afsluiting van steen, hout, matglas, plastic, versterkte rietmatten of ander daarvoor geschikt materiaal.
De ene buur kan, zonodig via de burgerrechter, eisen dat de andere buur er aan meewerkt dat op de erfscheiding een scheidsmuur van 2 meter hoogte wordt geplaatst. Dus voor de ene helft op het erf van de één en voor de andere helft op het erf van de ander. Zo’n scheidsmuur is gezamenlijk eigendom; de eigenaars van zo’n muur dragen volgens de wet gezamenlijk de kosten. Deze regeling geldt niet buiten de bebouwde kom en ook niet als uw naburig erf een openbare weg of openbaar water is.
Naast de regeling in het Burenrecht heeft u ook te maken met de Woningwet. Daarin is voorgeschreven dat een scheidsmuur voor de voorgevelrooilijn maximaal 1 meter hoog mag zijn.
Gezamenlijk eigendom
Bij gezamenlijk eigendom spreekt de wetgever van mandeligheid. Voorbeelden zijn de bouwmuur tussen twee woningen en een schutting op de erfscheiding. Bij een mandelige muur heb je het recht van inbalken: je mag tot op de helft van de dikte van de muur balken en ankers aanbrengen of vervangen mits dit de muur en de daarmee verbonden werken geen schade toebrengt. Je hebt het recht om tegen een mandelige muur aan te bouwen en om tot op de helft van de scheidsmuur een goot te leggen als het water op eigen erf wordt geloosd. Dat is handig voor een afdak tegen de (gemetselde) schutting. Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en zo nodig vernieuwd.
Raam in zijgevel
Als je van plan bent om een raam in de zijgevel van je uitbouw te plaatsen of het dak van een aanbouw als dakterras in te richten, dan moet je er rekening mee houden dat de wet buren beschermt tegen ongewenst uitzicht/ongewenste inkijk. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld onder welke voorwaarden een raam in de zijgevel mag worden aangebracht en wanneer wel of geen balkon of dakterras mag worden aangelegd.
Steigerrecht
Als je buren bepaalde werkzaamheden aan hun huis alleen kunnen verrichten door tijdelijk gebruik te maken van jouw grond, mag je dat niet weigeren. Wel moeten je buren dat op een correcte manier aan je melden en eventuele schade die erdoor ontstaat vergoeden. Je kunt alleen weigeren of uitstellen als je daarvoor gewichtige redenen hebt. Andersom geldt dit natuurlijk ook.
In de afdeling Burenrecht van het Burgerlijk Wetboek zijn nog meer regels opgenomen o.a. over overstekende bouw (bijv. verzakte muren of dakoverstekken), beplanting en afwatering.
Belangrijk is om van te voren de plannen goed met buren te bespreken, werkzaamheden af te stemmen en vast te leggen. Een goede buur…….